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HECHOS: Pretende el demandante que se declare resuelto el contrato de promesa de venta celebrado con el demandado, que se condene a este al pago de indemnización de perjuicios, cláusula penal y a la devolución del pago del precio, así como de los impuestos prediales y mejoras asumidos. El juzgado de origen declaró la nulidad absoluta del contrato y, ordenó al demandante la entrega del bien en la proporción del 76.88%, y al demandado la entrega de dinero que ascienden a $233’313.845, no reconoció mejoras, ni frutos y condenó en costas la parte demandada. Corresponde a la Sala establecer: a) Si en la decisión de restituir el precio debió aplicarse una compensación económica derivada del beneficio que recibió el demandante por la ocupación del inmueble prometido en venta durante 140 meses. b) Si la nulidad absoluta del contrato y la voluntad del demandado de otorgar la escritura pública le eximen de la condena en costas. 

TESIS: Por disposición expresa del art. 1746 del CC, las restituciones mutuas son efecto propio de la declaratoria judicial de nulidad absoluta, cuyo propósito es el restablecimiento de la situación de las partes al estado en que estarían de no haber celebrado el contrato, en lo posible que “los patrimonios queden en la situación en que previsiblemente se encontrarían”. (…) Los frutos se clasifican en naturales o civiles, la primera modalidad que se corresponde con el “que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana” y, los civiles entendidos como los “precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido”. (…) Tratándose de títulos traslaticios de dominio, “la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato”, según dispone el art. 768 del CC. La buena fe se presume, por el contrario, la mala fe debe probarse, conforme señala el art. 769 ibidem y el principio general establecido en el art. 83 de la CP. (…) Las costas son la carga económica que debe afrontar quien no tenía la razón, y que obtuvo como consecuencia una resolución judicial desfavorable, comprendiendo su liquidación las expensas erogadas por su contraparte, así como las agencias en derecho. (…) Infiere la Sala que el “beneficio” aludido en el reproche se corresponde con los frutos que están a cargo del poseedor vencido y a favor del dueño de la cosa. En otras palabras, el apelante aspira al reconocimiento de aquellos frutos que el actor percibió o pudo percibir de la cosa y la aplicación consecuente de una eventual compensación con las sumas de dinero que debe devolver por el pago del precio, lo cual, se sitúa en el examen de las restituciones que debe efectuarse de manera oficiosa tras la declaración de nulidad absoluta. (…)Para llegar a tal determinación, se remite al mismo contrato preparatorio, a través del cual, el demandado se obligó a transferirle “la posesión material” sobre un derecho de cuota del inmueble prometido que fue entregado a la firma del convenio, conforme se estipuló expresamente y fue aceptado por ambas partes, momento a partir del cual, se generó ese comportamiento de señor y dueño como factor diferenciador de un título de mera tenencia, tal como se desprende de las facturas de compra de materiales y de servicios públicos aportada. (…) Ninguno de los medios de convicción recaudados permite inferir que la posesión ejercida por el demandante fue de mala fe, contrario a ello, se evidencia que este recibió el inmueble de quien tenía facultad para enajenarlo, esto es, del demandado como propietario inscrito en el registro inmobiliario, sumado a ello, no se probó tampoco la consciencia sobre vicios en el contrato o la presencia de fraudes. (…) la Corte Suprema de Justicia, puntualizando: Estando regulada expresamente en la ley la forma como debe responder el poseedor de buena fe por este concepto, debe seguirse que éste no está obligado sino a entregar los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor al tiempo que los percibió o los debió percibir, esto es, bajo estos parámetros lo que la cosa produce o pudo producir entre el día de la contestación de la demanda y el día de la restitución, deducidas las expensas de producción o custodia”. (…) El examen oficioso del pago de frutos que impera tras la declaratoria de nulidad absoluta no es suficiente para el reconocimiento de dicho concepto. Esto, porque no se acreditó la existencia de frutos percibidos de la cosa desde la integración de la litis o que, se hubieran podido percibir. Razones suficientes para despachar desfavorablemente el cargo. (…) No se probó la percepción de frutos del bien inmueble prometido en venta o, la posibilidad de percibirlos luego de la integración del contradictorio por tratarse de un poseedor de buena fe, circunstancia que impone la confirmación de la decisión en lo particular, pero, conforme la motivación aquí expuesta. Se revocará la condena en costas de la primera instancia, toda vez que, la decisión recurrida fue el resultado de un examen oficioso que no constituyó la derrota de alguno de los extremos procesales, por el contrario, comportó beneficio recíproco por las restituciones mutuas ordenadas. (…) 

MP. SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ
FECHA: 21/11/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA 

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