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HECHOS:  JGHG es propietario de la casa 1116 de la Unidad Residencial RSM P.H., contigua a las casas 1114 y 1118, donde se realizaron ampliaciones verticales y horizontales y según la demanda, esas intervenciones no contaban con autorización de los órganos de la propiedad horizontal ni con las correspondientes licencias de construcción. La vivienda presentó grietas, fisuras, separaciones, afectaciones en muros, escaleras, pisos, cocina, fachada, cubierta y andén; sin embargo, los informes técnicos iniciales no determinaron de manera concluyente el origen de todas las averías. Es así que demandante solicitó, declarar la responsabilidad civil contractual de la Unidad Residencial RSM P.H., por incumplimiento de los deberes previstos en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal y declarar responsables a RJGG y AGB por los perjuicios ocasionados con las construcciones de las casas colindantes. El Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín deeclaró probada la excepción de cumplimiento de las obligaciones propuesta por la Unidad Residencial RSM P.H. y la absolvió, pero declaró civil, solidaria y contractualmente responsables a RJGG y AGB y los condenó a pagar al demandante $37.445.000, más intereses moratorios del 6 % anual en caso de incumplimiento. Por tanto, se deberá establecer si las ampliaciones efectuadas en los inmuebles colindantes tuvieron incidencia causal en los daños sufridos por la vivienda del demandante y, a partir de ello, definir la responsabilidad de quienes ejecutaron las obras, del actual propietario y de la propiedad horizontal, así como la procedencia y cuantificación de los perjuicios reclamados, ante la concurrencia de otras posibles causas del deterioro.

TESIS: (…) se advierte que el juzgador de primer grado para desestimar ese medio exceptivo indicó que conforme al artículo 2535 del Código Civil, el término debía contabilizarse desde que la obligación indemnizatoria se hizo exigible, esto es, desde la aparición de los daños en la vivienda del actor, y que de conformidad con los hechos de la demanda y el informe técnico de marzo de 2020, las fisuras y grietas se habrían manifestado aproximadamente en 2019, sin que existiera prueba seria de una antigüedad superior a diez años. La Sala encuentra que dicha inferencia se refuerza con el dicho del demandante, cuando al absolver interrogatorio de parte indicó que las grietas y las fisuras en su inmueble se empezaron a notar en el año 2019(…)de las pruebas obrantes en el expediente puede evidenciarse, como lo dedujo el a quo, que en el transcurso del año 2019 existe certeza de la presencia de fisuras o daños en la estructura de la casa del accionante y, por lo mismo, solo a partir de ese año puede decirse que inició el término de la prescripción de la acción ordinaria de que trata el artículo 2536 del Código Civil, esto es, de 10 años contados desde el momento en que la obligación se haya hecho exigible conforme al artículo 2535 ibídem, por lo tanto, para el 20 de octubre de 2021, fecha de presentación de la demanda, no había finalizado el término prescriptivo.(…) aunque el demandante acudió desde el 2010 ante la administración del Conjunto Residencial, no fue para denunciar las grietas que se presentaban sino por un tema de humedades, de allí que no sea posible indicar que desde el año 2010, la obligación de los demandados con respecto al demandante se haya hecho exigible.(…) el único elemento de la responsabilidad civil que controvierten los recurrentes RJGG y AGB fue el nexo causal que vincula las ampliaciones de las casas 1114 y 1118 con las averías de la vivienda 1116; mismo reproche que invocaron los llamados en garantía con la denominación de “cobro de lo no debido”. Con la demanda y las contestaciones se aportaron informes y dictámenes periciales rendidos por ingenieros civiles que dan cuenta de las inspecciones efectuadas en la casa 1116 de la Unidad Residencial Rodeo de Santamaría P.H., para constatar la existencia, origen y costo de la reparación de grietas y fisuras que la afectaban, sin embargo, esos dictámenes fueron considerados inconcluyentes por el a quo para establecer la causa real de los defectos señalados, por lo que decretó una prueba de oficio para hallar mayores elementos de juicio.(…) Las manifestaciones del perito B, ciertamente, permiten concluir, como lo advirtió el a quo, que en este caso sí quedó acreditado el nexo causal entre las ampliaciones de las casas 1114 y 1118 y las averías de la vivienda 1116. La credibilidad de esos argumentos del dictamen en mención se desprende de su seriedad porque dan cuenta de la apreciación en concreto de la situación del inmueble afectado, además, la experticia fue rendida por un perito idóneo para esta clase de informes, en atención a que es profesor con dedicación exclusiva en el Departamento de Ingeniería Civil, Área Estructuras de la Facultad de Minas de la Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín, con Doctorado y Maestría en Ingeniería Civil en el área Estructuras - División de Estudios de Posgrado Facultad de Ingeniaría de la U.N.A.M México. Por otra parte, los demandados RJGG y AGB reprocharon que el a quo debió valorar en conjunto los diferentes conceptos allegados al proceso ya que el ingeniero Blandón cuando efectuó la inspección a la casa 1116, omitió inspeccionar también los inmuebles 1114 y 1118, lo cual era determinante para que evidenciara el buen estado en el que se encontraban estos predios(…)Tal reproche no está llamado a prosperar por cuanto el a quo efectuó un estudio integral de la prueba pericial recopilada, analizando uno a uno los informes presentados por las partes en cuanto a su idoneidad y procedencia para finalmente dar mayor credibilidad a la que, desde su punto de vista, resultaba ser más clara y concluyente en torno a la incidencia de las obras efectuadas en los predios vecinos con las grietas y fisuras que presentaba la casa del demandante; ello, sin dejar de reconocer que no todas las afectaciones que presentaba el inmueble se habían dado por influencia de las reparaciones vecinas, tanto así que indicó que la sentencia resultaría condenatoria en consonancia con esa influencia.(…) pese a que el perito John Jairo Blandón, no verificó el estado de las casas 1114 y 1118, sí encontró que las ampliaciones efectuadas en aquellas tuvieron repercusiones en la estructura de la casa 1116 y también advirtió la posible confluencia de otras causas diferentes a las construcciones vecinas que pudieron concurrir en la producción de otros daños en el predio del demandante; conclusión que los convocados acogieron para alegar eximentes de responsabilidad.(…) en el deterioro de la casa 1116 de la Unidad Residencial RSM P.H., confluyen varios factores que en conjunto han propiciado los daños cuya indemnización reclama el demandante, entre ellos el “flujo del agua en el suelo, producto del cambio en el nivel freático debido a la cercanía de la quebrada la Guayabala o a fugas en las tuberías del alcantarillado”, pero también concurrió como causa, la ejecución de obras civiles para la ampliación de las casas 1114 y 1118.  Por lo indicado, no es factible exonerar de culpa a los demandados, puesto que los factores a los que ellos refieren como fuerza mayor o caso fortuito, fueron tenidos en cuenta por el ingeniero JJBV en su dictamen(…)el demandante no solo advirtió tempranamente a los convocados sobre la aparición de fisuras y grietas, sino que, con sustento en los informes técnicos rendidos por los ingenieros JLR y MMC, elevó derecho de petición y agotó la audiencia de conciliación extrajudicial; por tal motivo, la circunstancia de que el demandante no hubiese ejecutado por su cuenta obras de intervención preventiva o correctiva no puede erigirse en causa exclusiva del daño, pues la determinación del origen de las afectaciones y la responsabilidad en su reparación constituían precisamente el objeto de controversia, cuya resolución no le era exigible asumir de forma unilateral.(…) los daños cuya reparación se reclama tienen como fuente, en parte, las ampliaciones ejecutadas en la parte posterior de la casa 1114 por los anteriores propietarios, sin embargo, el señor RJG responde en su calidad de actual propietario y guardián de la cosa de cuya estructura emana el daño, cosa distinta es que, por virtud de la relación contractual que lo vinculó con los quienes realizaron las obras materiales, tenga derecho a exigirles el reembolso del pago.  Concurren así, en la producción del resultado dañoso, las conductas de quienes edificaron la ampliación del inmueble y la del actual titular del bien que lo conserva y se beneficia de él, configurándose un claro evento de solidaridad, en los términos del artículo 2344 del Código Civil.(…) atendido el contenido del artículo 65, numeral 14, del reglamento de la copropiedad, no puede concluirse que el administrador, en su condición de representante legal del conjunto residencial, estuviera investido de un deber permanente de vigilancia técnica, control preventivo o supervisión material respecto de cualquier intervención constructiva realizada en las distintas viviendas. (…) Así las cosas, es entendible que el juzgador de primer grado declarara probada la excepción de “cumplimiento de las obligaciones” planteada por la “propiedad horizontal” demandada, comoquiera que ésta actuó conforme a los mandatos de su propio reglamento, adoptando las medidas tendientes a garantizar la seguridad, salubridad o existencia del inmueble y sus habitantes(…)la fijación del daño emergente en $37.445.000, que comprende el valor del arreglo de la vivienda, los estudios adicionales, el presupuesto y los gastos de conciliación, se revela razonable y ajustada a la incidencia que las construcciones vecinas tuvieron en las averías, sin que las estimaciones más elevadas que invoca el recurrente desvirtúen tal conclusión, por la falta de solidez en el argumento que las soporta. En suma, esta sala encuentra ajustada a derecho la apreciación de las experticias y el mérito que les confirió el juez de primera instancia para tomar una decisión de fondo y emitir una condena en concreto(…)

MP: ADRIANA LARGO TABORDA
FECHA: 31/07/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA 

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