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HECHOS: El 14 de agosto de 2007 se celebró contrato de arrendamiento comercial sobre el inmueble ubicado en la carrera 52 No. 35-XX de Medellín, destinado al funcionamiento del establecimiento de comercio de EURO GNV SAS. Posteriormente se produjeron varias cesiones de la posición contractual y transferencias del dominio. El 30 de mayo de 2021 las partes suscribieron un otrosí mediante el cual renovaron el contrato por diez años, desde el 1 de junio de 2021 hasta el 31 de mayo de 2031. Los demandantes atribuyeron a la arrendataria dos incumplimientos la ejecución de distintas intervenciones sin autorización expresa, particularmente la construcción de un mezanine y la apertura de un vano en el muro que separaba el inmueble arrendado del local contiguo y el pago extemporáneo de cánones entre noviembre de 2020 y septiembre de 2023. EURO GNV SAS sostuvo que las obras existentes habían sido autorizadas por el anterior propietario y que respondían a las necesidades de su actividad comercial. El Juzgado Once Civil del Circuito de Medellín declaró probadas las excepciones de abuso del derecho o uso inadecuado de la administración de justicia como mecanismo de coacción; falta de legitimación en la causa por activa respecto de Carlos Mario Gaviria Gutiérrez; ausencia de incumplimiento en el pago; y ausencia de incumplimiento frente a las adecuaciones y desestimó las pretensiones de la demanda y los llamamientos en garantía. Problemas jurídicos para resolver: ¿Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento? ¿Incumplimiento contractual? ¿Mejoras o modificaciones del inmueble? ¿Autorización del arrendador? ¿Indebida valoración de la prueba pericial?

TESIS: (…) el contrato de arrendamiento es un negocio jurídico típico, bilateral, consensual, oneroso, de ejecución sucesiva, principal y nominado, que surge del acuerdo entre las partes; con obligaciones y beneficios recíprocos que pueden ser modificados total o parcialmente en forma consensual, por escrito durante su ejecución, expresa o tácitamente. Para su existencia deben confluir determinados elementos contractuales, (1) los sujetos de derecho (arrendador y arrendatario), (2) el objeto (cosa sobre la cual recae el contrato) y (3) el canon (precio pagadero como contraprestación por la tenencia del bien objeto del contrato). Como el Código de Comercio no regula el contrato de arrendamiento, sólo abarca aspectos como el derecho de renovación, el desahucio, el derecho de preferencia, la indemnización y algunos relacionados con el establecimiento de comercio entre los artículos 516 a 525; con fundamento en la remisión consagrada en el artículo 822 que se armoniza con el artículo 1, acudimos a las fuentes normativas consagradas en el Código Civil; es así como el artículo 1973 del CC (…)Debe integrarse con lo prescrito por el artículo 822 del C de Co(…)La naturaleza consensual del arrendamiento no significa que las estipulaciones acordadas por los contratantes carezcan de fuerza vinculante; por el contrario, conforme al artículo 1602 del CC, “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”; celebrado el negocio, las obligaciones asumidas y que se asumen, integran el marco jurídico que gobierna su ejecución y deben observarse mientras permanezca vigente. El artículo 1603 ibidem(…) regla que impone interpretar el vínculo no únicamente desde la literalidad aislada de cada estipulación, sino de manera armónica con la naturaleza del negocio, la finalidad perseguida y la forma en que las partes desarrollaron y modifican la relación contractual. El artículo 1618 del CC(…)mientras el artículo 1622 ibidem(…)fundamentos normativos de relevancia en negocios de ejecución sucesiva, en los cuales la relación jurídica se prolonga en el tiempo y las estipulaciones deben comprenderse dentro de la unidad contractual. Ahora, el artículo 515 del C de Co estatuye al establecimiento de comercio como “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”; mientras el artículo 516 dispone cuáles bienes, salvo estipulación en contrario, forman parte de aquél (…)En el caso, no se discute la existencia del contrato de arrendamiento comercial ni que el inmueble fue destinado al desarrollo de la actividad empresarial de EURO GNV SAS5; siendo la arrendataria una comerciante y empresaria en los términos de los artículos 10, 20 y 25 del C de Co en concordancia con el artículo 3 de la Ley 1258 de 2008 – SAS –(…)Cabe precisar que el otrosí No. 1 del 30 de mayo de 2021, mediante el cual las partes acordaron la renovación del contrato por 10 años más, modificó las cláusulas séptima y octava relativas a la vigencia y las prórrogas, adicionando a la cláusula décima cuarta un nuevo literal referido a la terminación unilateral por parte del arrendatario, sin alterar las demás estipulaciones que a continuación se examinan. En la cláusula décima cuarta, correspondiente a las causales de terminación, incluyeron “la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador”; mientras la cláusula décima séptima reguló las mejoras y exceptuó las reparaciones locativas de la exigencia de permiso del arrendador.(…) En materia de arrendamiento, además de las obligaciones expresamente asumidas, el ordenamiento impone al arrendatario deberes relacionados con el uso y conservación de la cosa; el artículo 1996 del CC, “El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato”; no podrá emplearla en objetos distintos de los convenidos o a falta de convención, de aquellos a que naturalmente está destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país; máxime cuando se trata de arrendamiento de local comercial para la implementación de un establecimiento de comercio que cumpla con los requerimientos propios de la actividad económica a desarrollarse por parte del empresario(…) La cláusula décima cuarta contempló como causal de terminación, “la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador”; estipulación que debe leerse en conjunto con la cláusula décima séptima relativa a las mejoras; la controversia no puede resolverse a partir de la sola constatación que durante el arrendamiento se efectuaron obras civiles, sino estableciendo su naturaleza, confrontándolas con el contenido de las obligaciones asumidas (…)En concreto, la litis se originó en dos intervenciones atribuidas a EURO GNV SAS; i) la construcción de un mezanine y ii) la apertura de un vano en el muro que separaba el inmueble arrendado del local contiguo. La recurrente sostiene que constituyen modificaciones prohibidas por el contrato y su realización sin autorización configura la causal de terminación(…) La controversia exige diferenciar las obras que fueron objeto de discusión; no toda intervención material realizada durante la ejecución del arrendamiento tiene la misma naturaleza ni produce idénticas consecuencias; el artículo 1998 del CC refiere como reparaciones locativas aquellas que según la costumbre son de cargo de los arrendatarios y que generalmente provienen de su culpa o de las personas que habitan el inmueble; mientras el artículo 2028 ibidem, respecto del arrendamiento de casas, comprende dentro de ellas aquellas encaminadas a “mantener el edificio en el estado que lo recibió.” (…)Conviene precisar que esa clasificación civil —necesaria, útil o voluptuaria— y la que trae el régimen urbanístico no son equivalentes ni se subsumen la una en la otra; responden a preguntas distintas(…)o puede confundirse la creación de una superficie aprovechable con la ampliación del inmueble; lo primero se encuentra demostrado; lo segundo no fue establecido técnicamente por ninguno de los dictámenes; la circunstancia de que sobre la placa puedan almacenarse llantas o disponerse otros elementos incrementa las posibilidades de utilización del espacio interior por la arrendataria, pero no demuestra, per se, que se ampliara la edificación en el sentido que pretende atribuirle el recurrente a la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento. (…)Aun en gracia de discusión, si el mezanine llegara a comprenderse dentro de la expresión “ampliaciones” empleada contractualmente, su finalidad tampoco puede examinarse aisladamente de la destinación comercial del inmueble; la prueba demuestra que el espacio fue utilizado para almacenar llantas, que resultan relacionadas con el funcionamiento del establecimiento de comercio(…)Por ello, la prueba no permite asumir los extremos propuestos por las partes; el mezanine no corresponde a una reparación locativa, como fue considerado en primera instancia; no fue técnicamente identificado por alguno de los expertos como una ampliación del inmueble (…)En cuanto al vano abierto en el muro medianero, la prueba da cuenta de una abertura para comunicar espacios antes separados(…) Al igual que ocurrió con el mezanine, no corresponde a una reparación locativa; su finalidad no estuvo dirigida a conservar el inmueble o reparar deterioros derivados de su uso ordinario; sin embargo, esa circunstancia tampoco permite concluir, por sí sola, que la abertura deba calificarse, con el alcance que propone el recurrente, como “mejoras, cambios o ampliaciones” a las que la cláusula décima cuarta atribuyó efecto de terminación contractual(…) La posterior celebración del otrosí por parte de INVERSIONES MIJACALITO SAS, constituye un acto contractual posterior que debe apreciarse conforme a las reglas de la sana crítica; que no altera documentalmente la autorización del 11 de octubre de 2012. En ese sentido debe entenderse la teoría de los actos propios utilizada en primera instancia; no se trata de reemplazar la “expresa autorización” exigida en la cláusula décima cuarta por el silencio, la tolerancia o un supuesto consentimiento tácito; la regla de buena fe adquiere relevancia para apreciar la coherencia de la conducta contractual anterior y posterior. Así, el documento del 11 de octubre de 2012 constituye una autorización expresa cuyo contenido no se agotó en las obras enumeradas, porque el documento las antecedió con la expresión “entre otras”; no obstante, no representa una facultad irrestricta para ejecutar cualquier intervención futura; su alcance quedó vinculado a las mejoras y adecuaciones necesarias para el funcionamiento y ejercicio de la actividad económica de EURO GNV SAS, parámetro desde el cual debe examinarse la causal contractual invocada.(…)

MP: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ
FECHA: 30/09/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA