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HECHOS: Las partes celebraron contrato de promesa de compraventa de varios inmuebles por valor de $7.000.000.000. El precio se pactó en cuatro cuotas, de las cuales el promitente comprador solo pagó $400.000.000 e incumplió el pago de las cuotas posteriores, alegando dificultades con inversionistas y solicitando plazo adicional. Se pretende declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa, condenar al demandado al pago de la cláusula penal y ordenar restituciones mutuas, compensando con la cláusula penal. En sentencia de primera instancia, se declaró resuelto el contrato por incumplimiento del demandado, se ordenó restituciones mutuas con compensación y se reconoció la cláusula penal, pero reducida proporcionalmente por cumplimiento parcial. Los problemas jurídicos a resolver se presentan de la siguiente manera: 1. ¿Es dable aplicar en la solución del caso lo dispuesto en el artículo 868 del C. de Co., entendido ello como la “teoría de la imprevisión”, y así reajustar o terminar el contrato base de la acción? 2. ¿Conforme el artículo 1596 del C. C., era procedente rebajar el monto de la penalidad pactada de manera proporcional al cumplimiento parcial del promitente comprador? 3. ¿Es viable reprochar la fijación de agencias en derecho mediante recurso de apelación contra la sentencia? 

TESIS: (…) El artículo 1602 del C.C. prevé “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes…”, constituyéndose lo mismo en fuente de obligaciones, ya que como lo indica el artículo 1494 del mismo ordenamiento, aquellas nacen, entre otras, “… del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones”; donde en el caso que nos ocupa, ciertamente es un contrato el que constituye el fundamento del debate reclamado. Reiterando lo previsto en el artículo 1602 del C. C., (…) se presentan diversos escenarios respecto al cumplimiento del pacto, como son: i) que sea cumplido por ambas partes; ii) que sea cumplido por uno solo de los contratantes; y, iii) que ambas partes incumplan en sus obligaciones convenidas. En el primer supuesto, las obligaciones se tienen como extinguidas (artículo 1625.1 C. C.); mientras que en el segundo se finca la pretensión resolutoria o el cumplimiento forzoso, en ambos casos con la posibilidad de demandar por los perjuicios ocasionados (artículo 1546 ídem); y, del tercero emerge el concepto construido doctrinalmente a partir del artículo 1609, del mutuo disenso.(…) También debe considerarse que para la prosperidad de la acción resolutoria, deben reunirse tres presupuestos: i) que se solicite sobre un contrato bilateral válidamente celebrado; ii) que el actor hubiera cumplido con sus débitos contractuales, o haya estado dispuesto a satisfacerlos; y, iii) que el demandado haya incumplido con sus obligaciones correlativas.(…) La resolución contractual implica para quien la pretenda, haber acatado sus obligaciones o que se haya allanado a cumplirlas, bien si estas son simultaneas o concomitantes, o en su defecto si son sucesivas o escalonadas a las del otro contratante(…) La denominada “teoría de la imprevisión” tiene sustento normativo en el artículo 868 del C. de Co., el cual establece: “Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión. (…)a partir de lo preceptuado en el artículo 868 del C. de Co., para que proceda la revisión del contrato -por ende, su reajuste o terminación-, deben presentarse fenómenos excepcionales, los cuales, según reciente jurisprudencia, deben reunir los siguientes requisitos:  “De esos fenómenos excepcionales, que deben ser (i) posteriores a la celebración del contrato; (ii) no atribuibles a ninguna de las partes; (iii) imprevistos, en el sentido de no poder ser razonablemente anticipados; y (iv) que alteren «de manera anormal y grave la ecuación financiera del contrato, haciendo mucho más gravosa su ejecución, sin imposibilitar su continuación» (CE, S. III, Sub. A, 17 oct. 2023, rad. 61441), es de los que se ocupa la teoría del cambio sobreviniente de circunstancias, o teoría de la imprevisión”. Aunado a lo anterior, debe indicarse que el cambio sobreviniente de circunstancias no excusa el incumplimiento ni habilita el cobro de débitos pasados, sino que puede modificar de manera prospectiva el acuerdo de voluntades, razón por la cual no puede pedirse la revisión con base en la teoría de la imprevisión, cuando verse sobre una prestación que ya se cumplió o se hizo exigible, pues tal débito debe ser de futuro cumplimiento (…) en la contestación a la demanda ni vía alzada se explica cuáles fueron las circunstancias imprevistas o imprevisibles que alteraron de manera grave el componente financiero del contrato objeto de controversia. En este punto es pertinente hacer una precisión, y la misma consiste en que al enarbolar el recurrente la “teoría de la imprevisión” según el artículo 868 del C. de Co., de entrada está aceptando el incumplimiento de su parte –y así se dice específicamente-, es más, podía hablarse de confesión dentro del concepto que de la misma hace el artículo 193 del C. G. del P.(…) Teniendo en cuenta lo anterior no es procedente el reajuste o la terminación del negocio jurídico en los términos del artículo 868 del C. de Co., pues las prestaciones que se trajeron a colación, más allá de cualquier discusión en torno a su excesiva onerosidad, se hicieron exigibles los días 15 de febrero, 18 de abril y 17 de julio, todas de 2.023, mientras que la “teoría de la imprevisión” aplica frente a obligaciones de futuro cumplimiento, no siendo este el medio idóneo para excusar un incumplimiento contractual. De otro lado, la circunstancia extraordinaria que se denuncia, aparte de no estar acreditada más allá de lo expuesto por el demandado en su interrogatorio, no puede ser catalogada como imprevisible o imprevista, pues si los pagos pactados finalmente no se efectuaron porque los socios del demandado no realizaron las gestiones o los desembolsos que les correspondía, tal hecho no resulta ajeno a la esfera del promitente comprador, de donde el riesgo finalmente materializado era previsible, por ende, asumido por este al momento de suscribir la promesa base de acción.(…) Sobre la cláusula penal (…) se advierte que la cláusula penal pactada por los extremos litigiosos tiene naturaleza moratoria, de manera que probado el incumplimiento de los débitos a cargo del promitente comprador, era procedente que los demandantes solicitaran, además de la resolución o el cumplimiento forzoso del contrato, el cinco (5%) de su valor total, que equivale a $350’000.000,oo, teniendo en cuenta que el precio total pactado por los contratantes ascendía a $7.000’000.000,oo. Ahora bien, el monto de tal penalidad puede ser rebajado en favor del deudor (…) De lo anterior se puede colegir que en el caso en estudio era procedente la rebaja de la penalidad pactada, ya que del valor total pactado, $7.000’000.000,oo, el promitente comprador canceló $400’000.000,oo(…) pese a las actualizaciones que se hicieron en la decisión cuestionada, el aludido rubro debe indexarse a la fecha de la presente providencia, según lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 283 C.G. del P., el cual preceptúa: “El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado”.

MP: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS
FECHA: 16/10/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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