05001310300820220029202

HECHOS: (GAM) promovió acción contra (ÁMAM y MIAM), pretendiendo que se declare que las demandadas como promitentes vendedoras, incumplieron el contrato de promesa de compraventa celebrado el 22 de octubre de 2.020, al no suscribir la Escritura Pública de venta del inmueble, ubicado en el municipio de Angelópolis; que se ordene a las demandadas en el término de tres días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia, suscribir la correspondiente Escritura del inmueble; que se condene a las demandadas al pago de cien (100) SMLMV, por el perjuicio moral causado y $50’000.000,oo por concepto de la cláusula penal, debiendo ser tal suma indexada. El a quo concluyo que la obligación cuyo cumplimiento se reclama no era exigible conforme el artículo 1542 del C. C., pues la obtención de tal documento dependía de la Oficina de Catastro, siendo ésta independiente y ajena al negocio jurídico en cuestión, de donde los contratantes no contaban con que para la emisión del paz y salvo debía surtirse el trámite administrativo de “movimiento de predio no incluido”; que las demandadas, realizaron las gestiones tendientes a generar el requerido paz y salvo predial, por lo que no se advierte la alegada negligencia contractual; de tal manera se desestimaron las pretensiones. Los problemas jurídicos a resolver se presentan de la siguiente manera 1. ¿La obligación de suscribir la Escritura respecto a la venta prometida estaba supeditada a condición? 2. ¿Las partes cumplieron o se allanaron a cumplir la obligación de suscribir la Escritura prometida?

TESIS: El artículo 1602 del C.C. prevé “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes…”, constituyéndose los pactos en fuente de obligaciones, ya que como lo indica el artículo 1494 del mismo ordenamiento, aquellas nacen, entre otras, “… del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones”. (…) Reiterando lo previsto en el artículo 1602 del C. C., el contrato es Ley para las partes, generando obligaciones recíprocas que se proyectan en diversos escenarios respecto al cumplimiento del pacto, como son: i) que sea cumplido por ambas partes; ii) que sea cumplido por uno solo de los contratantes; y iii) que ambas partes incumplan sus obligaciones. (…) En el asunto en estudio nos concentraremos en el segundo escenario -cumplimiento de solo uno de los contratantes-, pues en lo mismo se finca la demanda, aclarando en este punto que si bien ab initio el actor deprecaba el cumplimiento del contrato de promesa base de acción, el objeto de tal acuerdo de voluntades ya fue satisfecho, pues en el trámite de la primera instancia las partes suscribieron la Escritura Pública de venta del inmueble. (…) Para la prosperidad de la acción resolutoria o de cumplimiento contractual junto con la indemnización de perjuicios, deben reunirse tres presupuestos: i) que se solicite sobre un contrato bilateral válidamente celebrado; ii) que el actor hubiera cumplido con sus débitos contractuales, o haya estado dispuesto a satisfacerlos; y, iii) que el demandado haya incumplido con sus obligaciones correlativas. (…) La acción de cumplimiento contractual implica para quien la pretenda, haber acatado sus obligaciones o que se haya allanado a cumplirlas, bien si estas son simultaneas o concomitantes, o en su defecto si son sucesivas o escalonadas a las del otro contratante. (…) La sentencia censurada desestimó las pretensiones de la demanda, arguyendo que las demandadas no incumplieron con la obligación de suscribir la Escritura de venta del inmueble, pues tal instrumento estaba condicionado a que el Municipio de Angelópolis expidiera “paz y salvo” predial, según la
cláusula SEXTA de la promesa base de acción. (…) De tal manera, más que el pago, la constancia de estar al día con tal tributo, o “paz y salvo”, debía ser expedido por un tercero ajeno al negocio jurídico como lo es el Municipio de Angelópolis, constituyéndose lo pactado en condición suspensiva, donde al no satisfacerse la misma, el negocio quedaba en suspenso. (…) la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, con base en el artículo 1536 del C. C., ha indicado: “Estipulación que encuentra fundamento en el artículo 1536 del Código Civil, según el cual, la condición suspensiva, «mientras no se cumple, suspende la adquisición de un derecho», huelga decirlo, «mientras el acontecimiento se encuentre latente, la obligación contraída carece de efectos jurídicos» (SC10881, 18 ag. 2015, rad. n.° 2001-01514-01). Consecuencia que puede predicarse del contrato en su conjunto o de determinadas cargas, según la voluntad de los contratantes, como bien lo ha señalado la Sala refiriéndose a esta institución jurídica:” (…) De tal manera se colige que la obligación denunciada como incumplida, estaba sometida a una condición suspensiva, la cual no había acaecido para el 28 de enero de 2.021 (fecha fijada para la firma de la Escritura), como tampoco para el momento en que se radicó la demanda que nos ocupa, por lo que no puede atribuirse incumplimiento a las demandadas, ya que el documento pendiente (paz y salvo predial), apenas fue emitido el 20 de febrero de 2.024 por el Municipio de Angelópolis. (…) Como conclusión parcial, las partes contratantes pactaron que a las 2:00 pm del 28 de enero de 2.021, o antes, acudirían a la Notaría, con el fin de suscribir la escritura de venta del inmueble, siempre y cuando el Municipio de Angelópolis hubiera emitido el respectivo paz y salvo predial, condición que apenas se vino a cumplir en el trámite procesal de primera instancia. (…) no puede afirmarse que las promitentes vendedoras fueron negligentes o no se allanaron a cumplir el contrato, por el hecho que el trámite administrativo tendiente a obtener el respectivo paz y salvo se inició formalmente con posterioridad al 28 de enero de 2.021. (…) Ahora y en gracia de discusión, en el hipotético caso en que se aceptara que la obligación de suscribir la Escritura era exigible para el 28 de enero de 2.021, o sea, que no pendía de ninguna condición, de todos modos las pretensiones correrían la suerte del fracaso, pues siendo el aludido débito negocial concomitante, debía ser satisfecho tanto por las demandadas como por el actor, éste último que a pesar de haber pagado el precio acordado, debía acudir a la Notaría prevista en la fecha y hora pactados, a efectos de suscribir la Escritura, sin que se hubiera hecho presente para tal acto. (…)

MP: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS
FECHA: 23/02/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA

Descargar