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HECHOS: Se solicita que se declare que, el 08 de agosto de 2016, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el demandante como promitente comprador y la sociedad demandada como promitente vendedora, sobre un lote de terreno, integrado por cuatro (4) inmuebles colindantes entre sí, con las matrículas inmobiliarias Nos. xxx-xx15, xxx-xx95, xxx-xx273 y xxx-xx188; que el pretensor cumplió con las obligaciones a su cargo y, estuvo dispuesto a cumplir las subsiguientes; que, la sociedad demandada incumplió la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa porque no compareció a la Notaría Segunda de Medellín, a suscribir la escritura pública de compraventa del inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria No. xxx-xx188; ordenar se otorgue el acto escriturario a favor del promitente comprador en la reseñada notaría; condenar a la demandada a pagar al pretensor, el valor de la cláusula penal pactada; esto es, el 30% del pecio total de los inmuebles prometidos en venta. La Sentencia anticipada, se profirió el 12 de diciembre de 2024, negando las pretensiones de la demanda, por no haberse acreditado los presupuestos configurativos de la acción de cumplimiento de contrato. Problemas jurídicos que la Sala debe resolver: ¿existe una indebida valoración probatoria? ¿se cumplía con los requisitos para proferir sentencia anticipada? ¿se aunaron los presupuestos axiológicos para la prosperidad de las pretensiones de la demanda?

TESIS: Sobre el particular, es pertinente precisar que, el art. 278 del estatuto procesal, con buen tino, facultó al juez para que en cualquier estado del proceso dicte sentencia anticipada, entre otros eventos, “2. Cuando no hubiere pruebas por practicar”; pero también lo es, que tal pronunciamiento se debe emitir cuando está provisto de prueba válida, sólida e incuestionable; en esta labor el fallador debe ser extremadamente cuidadoso, máxime cuando aún no se ha superado el período probatorio, que precisamente, está destinado entre otros fines, para acreditar tales circunstancias o desvirtuarlas. (…) En el presente caso, por el Juzgado de primer grado se definió que, al plenario no se adosó prueba que diera cuenta del cumplimiento de la parte demandante, en cuanto al pago del saldo del precio, en la forma que se acordó en la promesa de compraventa, ni se demostró que se allanó a cumplir, porque en la constancia de comparecencia a suscribir la escritura pública de transferencia del inmueble en la Notaría Segunda de Medellín, no certificó que el promitente comprador llevó el dinero, pues nada se indica al respecto; sin que en momento alguno acreditara la disponibilidad del saldo requerido para finiquitar el negocio, para corroborar que estaba presto a honrar sus débitos, indistintamente de la comparecencia o no de la promitente vendedora a otorgar la escritura pública de compraventa. (…) en el literal c) de la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, denominada precio y forma de pago, los contratantes acordaron: “C) El saldo faltante para completar el precio pactado del inmueble, descontando los XXX.000.000 entregados a la firma del contrato de promesa de compraventa y los XXX.539.000 correspondientes al valor asignado a los inmuebles entregados en especie, es decir la suma de ($ XXX.461.000), será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA a los veinte (20) meses contados a partir de la fecha en que se firmó el contrato de promesa de compraventa, en el caso que para esta fecha EL PROMITENTE COMPRADOR no cuente con los recursos para cancelar este pago LA PROMITENTE VENDEDORA le otorgará un plazo máximo adicional de doce (12) meses para el cumplimiento de la obligación, para lo cual EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete al pago de intereses corrientes del 1.5% mensual sobre la suma adeudada.” (…) El parágrafo se modificó con OTROSÍ, suscrito el 27 de marzo de 2017, donde se consignó: “PARÁGRAFO PRIMERO. Como garantía del pago de los saldos insolutos adeudados EL PROMITENTE COMPRADOR constituirá a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA hipoteca de primer grado, la cual será otorgada al momento de suscripción de las escrituras públicas de compraventa de los predios identificados actualmente con los folios de Matricula Inmobiliaria Nro. XXX-XX188. (…) Al contrario de lo afirmado por el Juzgado de primer grado, para el 04 de noviembre de 2016 a las 2:00 p.m.; fecha y hora acordada para otorgar ante la Notaría Segunda de Medellín, la escritura pública de compraventa del inmueble, el demandante como promitente comprador no tenía que acreditar que llevaba $XXX.421.000, para pagar como saldo que aun adeudada del precio acordado o que estaba presto a transferirlos, allanándose a cumplir lo pactado, como tampoco tenía que exigir que en tal sentido se dejara constancia por el notario, porque el plazo de veinte meses que se había acordado para el pago, apenas estaban corriendo, si se tiene en cuenta que se contaban a partir del ocho (8) de agosto de 2016, fecha en que suscribió el contrato de promesa de compraventa; es más, para el evento, de que el promitente comprador (el demandante) no pudiera pagar, se otorgó un plazo adicional de 12 meses pagando intereses corrientes. (…) Además, para acreditar el cumplimiento de la obligación o que oportunamente se allanó a cumplir, cuando el deudor simultáneamente se obliga a pagar en el acto de otorgamiento del acto solemne, se debe tener presente que no se trata de un acto solemne y que existe libertad probatoria, incluso se puede acreditar por confesión, para cuyo efecto, se debe aportar al proceso prueba, incluso de oficio; pues no se debe olvidar que una de las fases obligadas de la audiencia inicial es la de interrogar oficiosamente a las partes en forma exhaustiva sobre los hechos de la demanda, de la réplica y demás que interesen al proceso; incluso, ordenar el careo de los litigantes; adicionalmente, decretar y practicar las demás pruebas que sea pertinentes, como lo establece el numeral 7° del art. 372 del estatuto procesal; así como hacer uso de las facultades oficiosas que sobre el particular establece el canon 169 Ib. (…) se advierte que no se analizó el incumplimiento de la demandada como promitente vendedora, de la obligación de celebrar el contrato prometido y transferencia del inmueble; para que una vez realizado este acto, el demandante gravara con hipoteca a favor de la vendedora el predio prometido para garantizar el pago del saldo del precio, como lo acordaron los contratantes; como tampoco se tuvo en cuenta que se trata de obligaciones sucesivas; en cuyo caso, se debe determinar los efectos que genera el deudor que primero incumple; ni advirtió sobre lo previsto en los arts. 1608 y 1609 del C. Civil; de donde el Tribunal colige que, la sentencia anticipada se profirió en forma prematura. (…)

MP: LUIS ENRIQUE GIL MARÍN
FECHA: 20/03/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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