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TEMA:  IMPROCEDENCIA DE LA DIVISIÓN MATERIAL Y CONFIRMACIÓN DE LA DIVISIÓN POR VENTA – Esta Sala estima que la réplica relativa a la no valoración de la vetustez, ubicación y estado físico del inmueble no halla soporte jurídico, probatorio ni fáctico; el dictamen acogido para la estimación del precio de venta del inmueble además de contener los requisitos técnicos previstos en la norma, que no fueron cuestionados, es claro en su metodología, análisis y conclusiones que fundamentan el valor real del inmueble, teniendo en cuenta los elementos enrostrados por el recurrente. /

HECHOS: Se admitió la demanda con pretensión de división por venta del inmueble, instaurada por (SPZM y JYBZ) en contra de (NMGM y LSC); el inmueble objeto de división está avaluado, según el perito (JEMR). El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Medellín, decretó la división por venta teniéndose como avalúo el presentado por la parte demandante; decretó el secuestro y fijó gastos de la división. El problema jurídico que deberá determinar la Sala es, si ¿dadas las características físicas y jurídicas del inmueble, es procedente la división material o debe mantenerse la división por venta? asimismo establecer ¿cuál de los avalúos practicados cumple las exigencias técnicas y legales para fijar el valor comercial?

TESIS: Artículo 2334 del CC: “Derecho de división: En todo caso puede pedirse por cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto. La división tendrá preferencia siempre que se trate de un terreno, y la venta cuando se trate de una habitación, un bosque u otra cosa que no pueda dividirse o deslindarse fácilmente en porciones.” (…) Sobre el trámite del proceso divisorio, el artículo 409 prevé: “En el auto admisorio de la demanda se ordenará correr traslado al demandado por diez (10) días, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.” (…) la parte demandada no estuvo de acuerdo con el dictamen presentado con la demanda, aportó otro y solicitó la comparecencia del perito a audiencia para la contradicción del medio probatorio; el Juez en audiencia estimó que el avalúo presentado por la parte demandante puede ser más fiable porque tuvo en cuenta un universo comparativo mayor de inmuebles. (…) El artículo 407 del CGP delinea la procedencia de la división material: “Salvo lo dispuesto en leyes especiales, la división material será procedente cuando se trate de bienes que puedan partirse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento. En los demás casos procederá la venta.” (…) la parte demandada no aportó un dictamen o prueba técnica o pruebas en general que dieran cuenta de la viabilidad fáctica y jurídica de la división material del predio. (…) En audiencia los peritos argumentaron (JEMR) perito que elaboró el dictamen presentado con la demanda, sobre la división de hecho, “se trata de dos locales comerciales independientes pero ambos están incluidos en el mismo folio de matrícula inmobiliaria…ambos inmuebles tienen actualmente desarrollos económicos similares que son extracciones de la madera. Respecto a las áreas ocupadas son áreas de desarrollo, hay que tener en cuenta que también hay áreas que son de andenes que no son desarrollables, por ende no se pueden construir…en la actualidad para hacer una partición física debe haber un desarrollo como tal en la parte horizontal, si lo distribuyera en la forma como está actualmente no sería posible individualizarlo porque no son las áreas mínimas permitidas…” (LEGG), perito que elaboró el dictamen presentado con la contestación de la demanda, afirmó que los locales sí están divididos materialmente, frente a lo cual el Despacho le preguntó, “¿Usted indagó en planeación si es posible que ese inmueble se pueda dividir materialmente? El inmueble no se puede dividir legalmente por cuanto no tiene los frentes que den accesibilidad…” (…) Razones para determinar la improcedencia de la división material del inmueble, por lo que en este punto se CONFIRMARÁ la providencia de primera instancia. (…) Conforme el artículo 226 del CGP: “La prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos…” “Todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones. (…) Sobre la relevancia de la prueba pericial se ha pronunciado la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC364 de 2023, “Las temáticas que día a día se discuten en los estrados judiciales son sumamente diversas y en ocasiones recaen sobre asuntos científicos, técnicos o artísticos que escapan del ámbito de conocimiento de los juzgadores. Es por ello que en ocasiones no solo es posible sino necesario que sea un experto en tales materias el que emita un juicio racional, con base en su especial saber, respecto de un hecho ajeno a la órbita jurídica y al ámbito de información generalizada o común, y que en virtud de su experticia preste su concurso al juez y a las partes para la verificación de aquellos hechos que interesan al proceso y que requieren de especiales conocimientos…”. (…) Revisados los datos tomados por el perito que rindió el dictamen pericial aportado con la demanda y acogido por el Despacho se advierte que se utilizó el método valuatorio de compensación o mercado indicado en los artículos 1 a 10 de la Resolución 620 de 2008 emitida por el IGAC, “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” (…) Esta Sala de Decisión Civil estima que la réplica relativa a la no valoración de la vetustez, ubicación y estado físico del inmueble no halla soporte jurídico, probatorio ni fáctico; el dictamen acogido por el Juez de primera instancia para la estimación del precio de venta del inmueble además de contener los requisitos técnicos previstos en la norma –que no fueron cuestionados- es claro en su metodología, análisis y conclusiones que fundamentan el valor real del inmueble, teniendo en cuenta los elementos enrostrados por el recurrente.

MP: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ
FECHA: 11/11/2025
PROVIDENCIA: AUTO

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