TEMA: DEFECTOS EN ZONAS COMUNES DE UNA EDIFICICACIÓN- La distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles, al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital. /
HECHOS: Las pretensiones se concretan en lo siguiente: (I) que se declare civilmente responsable a Arconsa a raíz de los defectos de calidad y funcionamiento que presentó el Edificio Milá, y que no han sido recibidos a satisfacción de la copropiedad; (II) que se la condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000. La decisión fue desestimatoria de las pretensiones, el juzgado concluyó que Arconsa ejecutó las reparaciones necesarias. No se probó adecuadamente la existencia de los defectos alegados ni el daño y porque de otro lado, la parte demandada cuestionó a través de las excepciones perentorias la falta de requisitos de la responsabilidad civil contractual. Corresponde a la Sala entonces, congruente con los reparos concretos, definir la viabilidad de interpretar la demanda en el sentido de que la pretensión fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a la constructora -por escrito y dentro del término de la garantía- la existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales. Por otro lado, si la interpretación a la demanda en tal sentido se avizora como una afrenta contra el derecho de contradicción o el principio de congruencia, y por tanto improcedente, se estudiará si la demandada causó un daño antijurídico a la propiedad horizontal del que se desprenda su obligación de repararlo.
TESIS: De lo primero que se ocupó el escrito fue de hacer ostensible la relación de consumo entre demandante y demandada, derivada de la transferencia del dominio de la constructora a cada uno de los copropietarios del edificio Milá, léase consumidores finales. En el escrito de contestación no hubo oposición a la existencia de ese vínculo, por el contrario, ratificó que fue la constructora y vendedora del proyecto inmobiliario, aunque precisó que su relación fue con los copropietarios individualmente considerados, mas no con la propiedad horizontal; por tanto, que la legitimación en la causa no reposaba en la actual demandante sino en los titulares del derecho real. Sobre esto último, la Corte ha realizado un pronunciamiento holístico, pues luego de estudiar la evolución normativa acerca de la propiedad horizontal, y de sistematizar sus diferentes funcionamientos históricos, concluyó: “(…) De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en que lo hace a los bienes comunes (…) De modo que la discusión sobre la legitimación en la causa de los extremos en litigio, en tanto su comprobación es deber del sentenciador de cara a un fallo materialmente eficaz, ha quedado zanjada desde ya. (…)Luego de instituida la relación de consumo, es un asunto diáfano que la propiedad horizontal afirmó la no reparación de las zonas comunes sometidas a la garantía legal, como se desprende de los componentes fácticos de la demanda y de sus pedimentos, que, entre otros, indicaron que Arconsa dio respuesta a los múltiples requerimientos de Milá, donde reconoció las actividades pendientes, las situaciones que a la fecha eran objeto de garantía y la no entrega de las zonas comunes, (...) en consecuencia, con haber sido el constructor de este proyecto inmobiliario, está obligada a la reparación de las fallas y falencias en la construcción y entrega de zonas comunes de la copropiedad; aseveraciones controvertidas en la contestación a la demanda bajo la égida de haber ejecutado satisfactoriamente todas las labores objetadas por la copropiedad para el recibido de las zonas comunes no esenciales, y que fueron detalladas en los planes de trabajo definidos entre las partes. (…) En ese orden, las pruebas aportadas y practicadas a lo largo del trámite pretendieron, por un lado, demostrar los defectos de calidad e idoneidad del producto y, por el otro, que ellos no existían o que ya habían sido reparados. Es decir, lo que verdaderamente entrañó la demanda fue, antes que nada, la efectividad de la garantía legal respecto de las zonas comunes del edificio. (…) De una lectura atenta lo que se concluye es que el legislador previó una tarea probatoria bien demarcada, tanto para el consumidor que alega el defecto, como para el garante con débito restaurativo, puesto que el primero ha de demostrar -por escrito y en el término de garantía- la existencia del defecto, mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o la línea vital. Carga dual que se ratifica, además, por la literalidad de los artículos 1013 y 1214 del estatuto del consumidor, y que ha sido clarificada por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia. (…)Como se anticipó, la carga atribuida al consumidor se limitaba a la demostración de los vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del producto, la cual se vislumbra satisfecha gracias a las afirmaciones unívocas de Arconsa, consistentes en que algunas de las zonas comunes necesariamente eran objeto de reparación, habiendo reparado varias, y habiéndose comprometido - incluso con cronogramas de trabajo y fechas estrictas de cumplimiento- a la efectiva realización de actividades restaurativas sobre otras. Lo que ahora se destaca no es la certeza -o no- de la reparación, pues a esta altura interesa depurar, preliminarmente, cuáles fueron los elementos que explícitamente la constructora reconoció con la necesidad de ser restaurados, para luego, apenas ahí, cotejar en qué medida fueron efectivamente reparados. (…) En el anterior orden de ideas, probadas resultas las siguientes premisas: (I) el consumidor reclamó directamente ante el garante y resultaron acreditados varios de los defectos endilgados; (II) el vendedor aceptó someter a garantía los productos que presentaron vicios de calidad o idoneidad; y (III) este no logró demostrar la efectiva reparación de algunos de ellos, en virtud de la garantía que otorgó. Ergo, ineludiblemente, Arconsa debe proceder con la solución de las falencias que no han sido subsanadas. Las cuales, en específico, consisten en las actividades individualizadas en los numerales 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 24 y 26. (…) Acorde con todo lo que se ha dicho, se revocará la decisión de primera instancia, para en su defecto ordenar a la demandada hacer efectiva la garantía legal de las zonas comunes, mediante la reparación de los elementos individualizados ut supra(…)
MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA
FECHA:30/04/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA