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TEMA: SUBROGACIÓN LEGAL DEL ARRENDADOR- La compraventa que se celebre sobre un bien objeto de un contrato de arrendamiento conlleva a la subrogación legal del arrendador inicial - vendedor-, por el actual propietario -comprador-.

HECHOS: El demandante adquirió por compraventa varios lotes, incluyendo el lote donde estaba instalada una antena de telecomunicaciones arrendada por Colombia Telecomunicaciones. El contrato de arrendamiento fue celebrado previamente entre Jorge Jaramillo Botero y la empresa. El vendedor no cedió el contrato de arrendamiento al comprador, y la empresa continuó pagando los cánones al vendedor. El demandante solicitó el reconocimiento de su derecho a recibir los cánones desde la fecha de compraventa. En sentencia de primera instancia, se negaron todas las pretensiones. Se consideró válida la cláusula de reserva en la promesa de compraventa, aunque no fue incluida en la escritura definitiva. Corresponde entonces a esta Sala, determinar, i) si la cláusula contentiva de la reserva, vertida en la promesa de compraventa tenía efectos luego en el negocio prometido, no obstante, no haberse incluido en la escritura contentiva del mismo; en caso negativo; ii) si se cumplieron las exigencias para que operara la cesión del arrendador en el contrato de arrendamiento objeto de este proceso o, en su defecto, operó, en razón de la adquisición del bien arrendado, la subrogación del arrendador inicial - vendedor-, en el actual propietario -comprador- y, en caso de haberse configurado alguna de estas figuras.

TESIS: (…)en el contrato de promesa de compraventa11 celebrado entre Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, como promitente comprador y Jorge Jaramillo Botero, como promitente vendedor, se pactó en el parágrafo de la cláusula primera, luego de describir la Hacienda denominada Ele Ache, como uno de los bienes objeto de dicho negocio (una reserva del terreno)(…) Sin embargo, en la Escritura Pública No. 1247 del 30 de mayo de 2008 de la Notaría Veintitrés del Círculo de Medellín12, en la cual se vertió el contrato de compraventa prometido entre las referidas partes, no se dejó plasmada dicha reserva, describiéndose la totalidad del lote denominado Ele Hache como parte de ese negocio, por lo que, en el certificado de tradición y libertad este, folio de matrícula No. 102-610813, quedó registrado el 100% a nombre del aquí demandante. (…)tal como lo ha señalado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en casos semejantes, solo era viable atender como obligaciones de los contratantes las estipuladas en el citado documento escritural, máxime si como en este caso, no se reprodujo alguna de las cláusulas o condiciones, introducidas en la promesa, posición acogida por esta misma Sala en decisiones anteriores.(…) Es decir que, en este caso, resultaba desacertado, como lo adujo el recurrente, estimar como válida una condición que, a pesar de haber sido incluida en la promesa de compraventa, no fue reproducida en el documento escritural en la que fue vertida esta, menos aún si se trataba de un cláusula accidental, esto es, que no hacía parte de los elementos esenciales de dicho contrato, por lo que las partes pudieron realizar modificaciones a la misma entre las negociones preliminares y la celebración del contrato final o, incluso excluirla, como en efecto sucedió en este caso.(…) el contrato que se celebra entre dos partes solo vincula a éstas, quienes están sometidas al cumplimiento de las obligaciones que adquieren, ya sea de manera verbal o escrita, según sea el caso, al tenor de lo establecido en el artículo 1602 del Código Civil. Sin embargo, es factible que una de esas partes, en algún momento de la ejecución del contrato, transfiera su posición o relación contractual a un tercero, a través de la figura de la cesión; no obstante, se establece para ciertos contratos y posiciones, algunas restricciones por el legislador, en aras de proteger al contratante cedido, como lo es la exigencia de la aceptación de este, como es el caso del contrato de arrendamiento, que no puede ser cedido por el arrendatario sin la autorización expresa del arrendador, en todas las disposiciones que regulan este tipo de negocios(…)En cuanto a la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, la ley no estableció ningún tipo de limitación, por lo que se ha entendido que este podrá hacerlo, siempre que no se haya convenido lo contrario, conforme lo contemplado en el artículo 887 del Código de Comercio o, que opere por disposición normativa expresa, como es el caso de la venta del establecimiento de comercio (Inc. final del art. 523 del C. Cio.). Ahora, en el caso de la venta de un inmueble sobre el cual se haya celebrado dicho contrato, la conducta usual a seguir es que el vendedor, arrendador inicial, cede al comprador, esa posición para que este continúe percibiendo los cánones de arrendamiento que produzca el bien, pues al tenor de lo contemplado en el artículo 669 del Código Civil, quien adquiere el derecho de dominio sobre una cosa, obtiene con este los atributos que le son propios, esto es, el de uso, goce y explotación de esta(…)tal como se explicó con antelación la estipulación de reserva plasmada en la promesa de compraventa no podía tenerse en consideración para la negativa del reconocimiento de los frutos civiles al nuevo propietario, por cuanto la misma no se dejó planteada en el contrato prometido, por lo que, pendiendo los efectos a partir de la celebración de este. En cuanto a la determinación de lo adquirido para efectos de establecer la arrendataria si se encontraba incluido el terreno sobre el cual se había ubicado la antena de su propiedad, bastaba con acudir al contrato de arrendamiento, donde se describe el bien objeto del contrato de arrendamiento(…)Y, seguidamente, verificar la escritura pública No. 1247 del 30 de mayo de 2008 de la Notaría Veintitrés del Círculo de Medellín21, aportada incluso por el demandante a la petición elevada a la arrendataria, para establecer que en esta se estipuló que Jorge Jaramillo Botero vendió a Gabriel Jaime Vásquez Acevedo(…) de una simple lectura de ambos documentos podía establecerse, sin mayor esfuerzo que la compraventa incluyó la totalidad de la Hacienda Ele Ache, lo que implicaba que en dicho negocio estaba incluida el área dada en arriendo, sin requerirse un estudio especializado para tal efecto.(…) Es decir que, en casos como los que nos ocupa, si bien se acostumbra, como se indicó, que quien vende la cosa arrendada, ceda el contrato de arrendamiento a quien la adquiere, previa notificación o enteramiento al contratante cedido; nada obsta para que, ante la ausencia de dicho actuar voluntario opere la subrogación del anterior arrendador por quien lo sucede en el derecho de dominio, esto es, para que el que el actual propietario asuma esa condición, en el caso en que este deba respetar, en los términos del artículo 2020 del Estatuto Sustancial Civil, el respectivo contrato de arrendamiento o, que no obstante no tener legalmente que hacerlo, decida de manera voluntaria continuar con dicho negocio jurídico.(…) Por tanto, resulta imperiosa la revocatoria de la decisión impugnada, para en su lugar, conceder las pretensiones del derecho que le asiste al demandante a percibir los cánones de arrendamiento producidos por el inmueble de su propiedad, en razón del contrato de arrendamiento celebrado con la codemandada y al cual se subrogó al adquirir la propiedad del bien objeto de dicho negocio.(…) Consecuente con lo expuesto, deviene ineludible la revocatoria de la decisión de primera instancia; para en su lugar, conceder las pretensiones de la demanda, declarando que el demandante se subrogó en la posición contractual del arrendador inicial, Jorge Jaramillo Botero, dentro del contrato de arrendamiento que este había celebrado con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., en razón de la adquisición del lote objeto de dicho contrato, por compraventa y, en consecuencia, se condenará al codemandado Jorge Jaramillo Botero a cancelar al actor los cánones de arrendamiento causados desde el 13 de julio de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2017, esto es, la suma de $108.437.976 y a la codemandada Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., los cánones causados desde el 2 de noviembre de 2017 y la fecha de esta sentencia, que asciende a la suma de $273.150.575, más los intereses moratorios correspondientes.

MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA

FECHA: 26/08/2025

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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