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TEMA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO - Cuando en la promesa se pacta el cumplimiento anticipado de prestaciones que son propias del contrato prometido, el incumplimiento de estas traduce incumplimiento de la promesa y da lugar a que el contratante cumplido opte por cualquiera de las posibilidades previstas por el artículo 1546 C.C. /

HECHOS: La señora (JTB) formuló demanda de resolución de promesa de contrato de compraventa por incumplimiento de las demandadas (IAT y MJAT), a quienes pide condenar en perjuicios (cláusula penal) con fundamento en hechos que así se compone: la demandante como promitente vendedora y las demandadas como promitentes compradoras, prometieron vender y comprar inmueble; se pactó cláusula penal por incumplimiento de las demandadas por valor igual al doble de las arras convenidas; el 8 de octubre de 2019, la demandante compareció a la Notaría Cuarta de Medellín, lo que no hicieron las demandadas, incumpliendo así las obligaciones; también pactaron que, de no cumplirse las obligaciones las demandadas, en un término de cinco días contados a partir de entonces, devolverían el inmueble, del cual ya detentaban la tenencia material, lo que aún no han cumplido; que en razón del incumplimiento, la demandante ha dejado de percibir los frutos civiles. Para el despacho de primera instancia quedó probado el incumplimiento de las demandadas, no solo no transfirieron el bien con que cubrirían parte del precio convenido, sino que tampoco fueron a la notaría a llevar el cheque, por lo que adujo que todas las razones que se expresaron no justifican su inasistencia y que queda demostrado el incumplimiento trascendental de las demandadas. El problema jurídico que debe resolver la Sala, ¿Es contratante incumplida la demandante por encontrarse vigentes para el 8 de octubre de 2019, las medidas cautelares que pesaban sobre el inmueble prometido en venta? o, ¿el levantamiento de tales medidas debía cumplirse para el 8 de diciembre de 2019, fecha convenida para solemnizar el contrato.?

TESIS: Conforme a la literalidad del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa de celebrar un contrato obliga solo en tanto reúna los siguientes requisitos: 1 Que conste por escrito; 2 Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no satisfacer las exigencias del artículo 1502 C.C.; 3 Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y, 4 “que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. (…) Como bien lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia, busca que la promesa no sea fuente de disputas por no saberse a ciencia cierta a qué se obligaron los contratantes. “Pero ha señalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato, no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad, pues ni una lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, permite concluir que únicamente ha de hacer falta el otorgamiento de la escritura y que todo lo demás incluido el texto de la minuta respectiva deba estar ya puntualizado desde el precontrato. (…) “Incluso la interpretación meramente literal del numeral 4° del artículo 89 antedicho conduce a entender que la norma enfatiza en la determinación del contrato prometido (“Que se determine de tal suerte el contrato”) y no en la determinación del contenido exacto y definitivo de la escritura pública o en general del texto que habrá de materializarlo, cualquiera que sea su forma de expresión, a la que tangencial e indirectamente alude el precepto cuando destaca que debe faltar tan solo el agotamiento de la formalidad legal (“que para perfeccionarlo solo falte … las formalidades legales”). (…) “De suerte que pretender que estén presentes en la promesa todos los datos que apuntan a la absoluta especificación del bien raíz, incluso los supletorios como la matrícula inmobiliaria, o los complementarios como la referencia catastral de la finca y la indicación del título de adquisición del promitente vendedor, los cuales en la escritura pública sí que deben figurar, es ni más ni menos que trasladar al contrato de compraventa los requisitos que el estatuto de notariado exige de las escrituras, sin que haya texto expreso que así lo imponga para el contrato preliminar y preparatorio, como lo es la promesa”. (SC004-2015 R n.° 25843-31-03-001-2006-00256-01). (…) al señalar la ubicación y nomenclatura oficiales de la Unidad Inmobiliaria Cerrada de la cual hace parte el lote y casa prometidos en venta (cuyos linderos específicos fueron descritos), no es posible confundirlo con otro, pues dados los principios que rigen el aludido sistema, no existe en el Municipio de Sabaneta otra edificación con esas características de ubicación y nomenclatura. Para abundancia se señaló el número de matrícula inmobiliaria del bien objeto material de la promesa. De suerte que es por estas razones, no porque no sea necesario identificar el globo mayor del cual hace parte la unidad inmobiliaria prometida en venta, que para el caso se estima satisfecho el requisito exigido en su numeral 4º por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. (…) Ninguna duda queda entonces, como bien lo entendió la funcionaria de primera instancia, que la obligación de la promitente vendedora de tener el inmueble libre de gravámenes, embargos y limitaciones al dominio habría encontrarse satisfecha para el momento de suscribir la escritura pública que solemnizare el contrato prometido. No antes, no para el 8 de octubre de 2019 como infundadamente lo afirma el apelante. Para esta fecha y conforme al Parágrafo Uno del literal a) de la Cláusula Cuarta, eran las promitentes compradoras quienes debían comparecer a la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín a suscribir la respectiva escritura pública para transferir a la promitente vendedora el predio rural ubicado en el Municipio de Sopetrán y que se tomaba como parte del pago del precio, exhibiendo “los paz y salvos de catastro y valorización y el certificado de libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sopetrán libre de cualquier gravamen, embargo o limitación del dominio…” (…) No sobra recordar que aunque la obligación que naturalmente surge de un contrato de promesa de compraventa es DE HACER y pesa a cargo de ambos contratantes, pues ambos deben comparecer en la fecha y hora convenidas a suscribir la escritura pública que solemnice el contrato prometido, uno en calidad de vendedor y el otro en calidad de comprador, siendo las obligaciones de pagar el precio y entregar la cosa propias del contrato de compraventa y no del de promesa, no es menos cierto que pueden los contratantes en ejercicio de su autonomía pactar que se cumplan anticipadamente obligaciones propias del contrato prometido, caso en el cual ha de honrarse el convenio en los términos pactados, conforme al artículo 1602 del Código Civil. De ahí que la inobservancia de tales obligaciones, esto es, de la entrega anticipada del bien prometido en venta o del pago anticipado (total o parcialmente) del mismo, traducen incumplimiento contractual del contrato de promesa, que habilita al contratante cumplido las opciones previstas por el artículo 1546 C.C. (…) De suerte que habiendo cumplido la promitente vendedora su obligación de entregar materialmente el bien prometido en venta toda vez que las promitentes compradoras lo dieron por recibido a la fecha de celebración de la promesa, habida consideración de que para entonces ya lo detentaban por haber ingresado varios meses antes en calidad de arrendatarias, y no habiendo cumplido las últimas el pago (parcial) anticipado conforme al “orden prestacional” convenido, se abre paso la pretensión resolutoria, como lo concluyó la señora juez a-quo. (…)

MP: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA
FECHA: 29/10/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA 

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