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HECHOS: Solicitó la demandante se ordene el cumplimiento forzoso del precitado contrato y se ordene la suscripción de la escritura pública prometida, así como la entrega real y material al comprador, fecha en la que se hará el pago de contado del precio restante de estos bienes inmuebles. En sentencia de primera instancia el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín desestimó las pretensiones incoadas en la demanda. 

TESIS: (…) Como puede verse, las partes en forma pacífica se atuvieron a la validez del contrato de promesa el pasado 25 de noviembre de 2020, el cual tenía como objeto, según la cláusula primera, transferir el derecho de dominio sobre los siguientes inmuebles (…) Sin embargo, en este caso se imponía para el Juez a quo el dilucidar, a manera de tema primario y relevante, la existencia y exigibilidad de las obligaciones reclamadas por el impulsor del proceso y, al respecto, se observa que no obstante estar las pretensiones dirigidas a la orden judicial de cumplimiento del “contrato de promesa de compraventa” y la consecuente condena en perjuicios, lo cierto es que las pruebas y los hechos de la demanda daban cuenta de la previa terminación unilateral de este vínculo contractual, facultad ejercida por parte de la constructora Capital Medellín S.A.S. haciendo uso del clausulado mismo del contrato.  Y es que como se había anunciado en antes, la Corte Suprema de Justicia al abordar el tema sobre la cláusula resolutoria expresa, al citar y aplicar su mismo precedente expuso: Años más tarde, en la SC 30 ago. 2011, rad. 1999-1957-01, insistió en que las partes están facultadas para pactar una condición resolutoria expresa que les permita poner fin unilateralmente al vínculo jurídico… (…) Bajo este entendido, cuando la condición resolutoria convencional consista en un hecho diferente a las obligaciones asumidas por las partes en el contrato, cualquiera de ellas podrá reclamar los efectos derivados tan pronto como el hecho condicionante se presente. Contrario sensu, si dicho pacto accidental radica en el incumplimiento de los débitos a cargo de los contratantes, únicamente el afectado por esa infracción podrá obtener beneficios. (…) Por consiguiente, respecto a lo discutido por el recurrente acerca de la ineficacia de la jurisdicción al permitirle al promitente vendedor adueñarse de gruesas sumas de dinero sin mediar un pronunciamiento judicial, debe indicarse que, precisamente, la sentencia protege la intangibilidad de los intereses que en su momento las partes entendieron regularían la relación jurídica que libremente quisieron celebrar y, como expresión de esa autonomía privada, el clausulado del contrato facultaba al otro contratante para declarar la terminación unilateral sobre lo que las partes entendieron constituía incumplimiento contractual, amén de no ser forzosa la declaración judicial del mismo, conforme lo consagró la extensa clausula quinta (…) Fue entonces bajo la ley misma del contrato que la promitente vendedora dedujo las sumas pactadas como sanción por el incumplimiento, renunciando a la formalidad del requerimiento y constitución en mora, además, le informó al contratante tildado de incumplido que el remanente se encontraba disponible en el fondo de la fiduciaria para su reclamación (…) En síntesis, la solución que se aviene a este caso para brindar al asunto una salida acorde a la justicia y la Ley, conforme lo proclama el artículo 282 del C. G. del P., es reconocer de oficio la excepción de “Carencia actual de objeto”, por cuanto el denominado “…contrato de promesa de compraventa conjunto de uso mixto Metropolitan P.H…”, se encuentra terminado, pues, como se ha establecido ampliamente, tratándose de condición resolutoria expresa “…debe ser estipulada por las partes, lo que la convierte en un elemento accidental del negocio jurídico. En este caso, si el hecho previsto se verifica, el contrato se extingue automáticamente (ipso iure), sin necesidad de acudir a un juez…” Consecuente con ello, no hay lugar a ordenarse el reintegro de la suma entregada por el promitente comprador, pues la constructora puso a su disposición en la cuenta de la fiduciaria la suma que contractualmente debe reintegrarle como anticipo del negocio, sin que se mostrara inconformidad alguna al respecto. (…) Ahora bien, de darse por superada la existencia y validez del contrato de promesa, si alguna discusión cupiera sobre el punto, debe precisarse que la misma Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada ut supra, recalca que este tipo de controversias judiciales pueden gravitar sobre la validez de la tipificación del incumplimiento que el co-contratante utilizó para ultimar unilateralmente el contrato, como que “cuando las partes pactan una condición resolutoria como causal de extinción del contrato ante un eventual incumplimiento, y surgen discrepancias sobre la existencia del hecho condicionante -en particular, respecto de su producción, o de sus efectos jurídicos-, solo la parte cumplidora, es decir, la acreedora afectada, está legitimada para solicitar, no que sean declarados, -pues esto ocurre de pleno derecho (ope legis)-, sino que se verifique la realización del supuesto fáctico y se constate la extinción del acuerdo contractual…” (…) El contrato se extinguió y por esa potísima razón es que no cabía ejercitar la acción de cumplimiento. Pero en gracia de discusión, la inexistencia de un otro sí, implicaba que el asunto debía dilucidarse a trasluz del contrato de promesa de venta que, como tal, no fue honrado en los términos contractuales fijados para el pago del precio de los inmuebles prometido en venta, por ende, la carencia de un requisito de esa índole, era suficiente para negar cualquier pretensión basada en responsabilidad contractual, luego, no queda más camino al Tribunal que confirmarla, pero por las razones vertidas por la Sala del Tribunal.

MP: JULIÁN VALENCIA CASTAÑO
FECHA: 20/03/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO PARCIAL DE VOTO M. PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

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