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HECHOS: La demandante pretende se declare que la señora (MELL) adquirió por el modo de la prescripción extraordinaria el derecho de dominio sobre la primera planta del bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 01N-0000000 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, con ocasión de la posesión material, pública, pacífica e ininterrumpida que ha ostentado sobre el inmueble por más de 10 años. El Juzgado negó las pretensiones de la demandante. El problema jurídico se formulará en términos escalonados, de tal forma que la respuesta afirmativa a la primera cuestión habilitaría el examen de la segunda: (i) ¿Puede declararse la prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio sobre la «primera planta» de una edificación cuya unidad no se encuentra sometida al régimen de propiedad horizontal y carece de individualización jurídica y registral que permita su acceso al registro, de conformidad con las exigencias del sistema registral inmobiliario y la normativa de propiedad horizontal? Solo si esa cuestión se resuelve afirmativamente, se procederá a abordar si: (ii) ¿se acreditaron en el caso concreto los demás elementos axiológicos de la pretensión (corpus y animus) y su continuidad por el lapso legal para consolidar la prescripción extraordinaria?

TESIS: La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir que se edifica sobre la posesión prolongada; el artículo 2512 del Código Civil la define como modo de adquirir cosas ajenas «por haberse poseído las cosas… durante cierto lapso, y concurriendo los demás requisitos legales». Esa definición, sin embargo, no habilita a confundir dos planos que el litigio obliga a separar: el plano material (hechos posesorios sobre un espacio físico) y el plano jurídico-registral (existencia de un objeto de derecho con individualidad suficiente para integrar el tráfico y, por ende, para ser publicitado en el registro). (…) La apelación sostiene que basta la «identificación material» del primer piso; la sentencia recurrida entendió que tal identificación no suple la ausencia de determinación jurídica/registral. La discusión se concentra, entonces, en delimitar qué debe entenderse por «cosa determinada» cuando el objeto alegado como prescriptible es una porción horizontal —un nivel— de una edificación asentada sobre un solo folio matriz. (…) La propiedad horizontal, según su norma de objeto, es una forma de dominio en la que concurren «derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados» y «derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes». (…) Esa es precisamente la lógica del artículo 52 de la Ley 1579 de 2012: al constituirse propiedad por pisos o propiedad horizontal «se abrirán… folios de matrículas independientes… para… indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes» y se sentarán «recíprocas notas de referencia». (…) el primer reparo no puede resolverse con la sola constatación de que las partes saben cuál es el primer piso. Se impone verificar si, con las reglas vigentes, la sentencia que declare el dominio sobre una planta puede producir un derecho real con vocación registral, o si, por el contrario, estaría predicando un dominio exclusivo sobre un segmento que, sin propiedad horizontal, permanece jurídicamente integrado al inmueble matriz. (…) La regulación registral sobre calificación, a su turno, condiciona el acceso al registro a la plena identificación del inmueble: el parágrafo 1 del artículo 16 de la Ley 1579 dispone que «no procederá la inscripción… sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula…, linderos, área…» y, tratándose de segregaciones o ventas parciales, exige identificar el predio de mayor extensión y «el área restante». (…) En ese contexto, la sentencia judicial que declare la pertenencia sobre un «primer piso» sin que exista un marco que permita asignar cuota en bienes comunes, delimitar con precisión el componente común esencial y articular folios segregados con el folio matriz, no solo enfrenta un problema de técnica jurídica, sino de eficacia práctica. (…) no se desconoce la realidad social invocada por la apelante. Lo que ocurre es que esa realidad no autoriza, por sí sola, a que el pronunciamiento judicial declare un derecho real cuya estructura jurídica (cuota y bienes comunes) quede indeterminada o librada a una eventual reconstrucción posterior por la autoridad registral, cuyo margen de actuación está delimitado por la Ley 1579 y el deber de calificación. Aceptar lo contrario supondría desplazar el problema desde el juez hacia el registrador y convertir la sentencia en un título de ejecución incierta. (…) Se reconoce, sin reservas, la autoridad de la sentencia de la Sala de Casación Civil y el carácter orientador que tiene como precedente para los tribunales del país. La cuestión, sin embargo, no es de deferencia formal —que la hay y con creces—, sino de verificar si el supuesto de hecho que habilitó la solución de la Corte se reproduce en el caso concreto. (…) En el presente caso, la demanda reconoce expresamente que la edificación no se encuentra sometida a régimen de propiedad horizontal; y la descripción del objeto pretendido identifica como límite superior una losa que el propio avalúo comercial del inmueble califica como «de dominio común». Esa circunstancia no cierra la individualización: la abre como problema. Porque declarar dominio exclusivo sobre un espacio cuya delimitación vertical se define por un elemento que, al mismo tiempo, se predica común —sin cuota, sin reglamento, sin definición de áreas compartidas— significa construir un derecho real que carece de los soportes mínimos para existir frente a todos. (…) Según el artículo 4.° de la Ley 675 de 2001, un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y conforme al artículo 6.° de la misma ley, con esa escritura deben protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces, y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada unidad independiente, así como el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. (…) La apelante sostiene que exigirle la constitución de propiedad horizontal equivale a imponerle una carga imposible, y tiene razón en un sentido: conforme a la propia Ley 675 de 2001, la constitución del régimen depende de la voluntad del propietario plasmada en escritura pública. La demandante, en su condición de poseedora, carece de legitimación para otorgar ese acto solemne. Exigírselo sería, en efecto, imponerle una carga desproporcionada e irrealizable. (…) Como precisión final, se acota que el análisis desarrollado por esta Sala mayoritaria, que conduce a apartarse del precedente contenido en la sentencia SC4649-2020 de la Corte Suprema de Justicia, es el producto de una ponderación seria y razonada del caso concreto, no de un capricho de los juzgadores ni de una resistencia infundada a la jurisprudencia de la máxima autoridad de la jurisdicción ordinaria. (…) Consecuente con los anteriores desarrollos, el primer reparo no prospera. Ante esta realidad, carece de sentido práctico y metodológico pronunciarse sobre el segundo, pues aún una posesión plenamente probada por el tiempo exigido no alteraría el desenlace jurídico ya fijado por la falta de determinación del objeto.

MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA
FECHA: 17/03/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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